“小物业”牵动“大民生”。近日，安陆市人民法院民二庭成功调解一起因承租人私改管道引发淹水、进而拒交物业费的物业服务合同纠纷案件。承办法官熊红莲坚持“如我在诉”的司法理念，精准把握矛盾症结，最终促成双方达成“标本兼治”的调解协议，既依法保障了双方合法权益，又以温情司法筑牢社区和谐根基。

私装管道引纠纷，各执一词陷僵局

某商户租用商铺从事经营活动，为图便利擅自在厕所内加装排水管道。此后，商铺多次发生淹水事故，店内部分货物及装修受损，正常经营受到严重干扰。

商户认为，物业公司作为物业管理服务方，对公共排水设施负有管理维护职责，店铺反复淹水系物业失职所致，故拒绝缴纳物业费。物业公司则主张，淹水系商户私自改造管道所致，与物业服务无关，且其已按合同约定提供了保洁、安保、公共设施维护等基本服务，商户拒缴物业费缺乏事实与法律依据。

双方经多次协商未果，物业公司遂诉至法院，要求商户支付拖欠的物业服务费。

深挖诉求寻症结，精准把脉促破局

案件受理后，承办法官并未简单排期开庭，而是主动靠前研判，多次与双方当事人沟通核实情况。“物业纠纷看似标的不大，却直接关乎群众切身利益。若简单一判了之，不仅难以解开当事人心结，还可能使本可修复的关系彻底破裂。”承办法官表示。

通过全面梳理案情，耐心倾听双方真实诉求，承办法官发现案件的核心症结并非“是否应当缴纳物业费”，而在于“下水管道问题能否根治”。商户的真实诉求是“不再淹水”，而非恶意欠费；物业公司的核心关切是“收回欠费”，而非推诿维修责任。双方核心诉求并非对立，案件具备良好的调解基础，关键在于搭建有效沟通平台，并提出切实可行的调解方案。

多方联动促和解，标本兼治解民忧

为实质性化解矛盾纠纷，承办法官依托多元解纷机制，联合社区干部、业主委员会代表共同参与调解，组织双方开展“背靠背”沟通与“面对面”协商。

调解过程中，法官从法律层面厘清责任边界，并向双方释法明理。一方面，明确告知商户，物业公司已按合同约定提供物业服务，业主或使用人应当依约支付物业费，不能因自身私改管道引发的损失而拒付全部费用；另一方面，向物业公司指出，虽然私装管道的直接过错在于商户，但物业公司对公共区域仍有日常巡查、及时提醒和协助协调的义务，不能完全置身事外。与此同时，社区干部及业主委员会代表，从维系邻里和谐、保障正常经营出发，耐心劝导双方互谅互让、换位思考。

在情理法多重疏导下，双方当事人逐步放下对立情绪，最终达成“标本兼治”的调解协议。物业公司负责联系房东协调解决下水排水问题，确保不再发生泡水情形，并适当减免物业费；商户于三日内一次性支付物业费17000元。目前，被告已按约履行全部付款义务，管道整改工作亦同步推进。

此次纠纷的成功化解，是安陆法院深入践行新时代“枫桥经验”，推动矛盾纠纷实质性化解的生动实践。下一步，安陆法院将继续坚持和发展新时代“枫桥经验”，持续加大物业纠纷调解引导力度，以更高效、更暖心、更务实的司法服务，将矛盾纠纷化解在基层、化解在萌芽，为构建和谐社区提供有力司法保障。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第九百四十二条   物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。